Το κόστος είναι ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου μιας συναλλαγής αστικού δικαίου. Ποια είναι τα συμπτώματά της; Πώς ταξινομούνται οι αξίες; Για ποιο σκοπό στην επιχείρηση ή στην επιχείρηση ακινήτων είναι οι σχετικοί δείκτες που υπολογίζονται και με ποιες μεθόδους;
Ποιο είναι το κόστος και η αποτίμηση
Πριν να μελετήσουμε τους τύπους αξίας και τους λόγους που την συνοδεύουν, θα καθορίσουμε τι αντιπροσωπεύει. Υπάρχουν πολλά κριτήρια που θα της επέτρεπαν να δώσει μια σαφή περιγραφή μεταξύ του κόσμου και των ρωσικών οικονομολόγων. Μεταξύ των πιο δημοφιλών είναι: το κόστος είναι το χρηματικό ποσό που ορίζεται ως προϋπόθεση μιας συναλλαγής στη διαδικασία αλληλεπίδρασης μεταξύ των θεμάτων των σχέσεων αστικού δικαίου κατά την εκτιμώμενη ώρα μεταβίβασης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ή άλλων μηχανισμών για τη χρήση του αντικειμένου. Με τη σειρά του, η έννοια της "αποτίμησης" συνδέεται με έναν μηχανισμό καθορισμού του εν λόγω ποσού.
Όψεις της αξιολόγησης
Αντικείμενο της αξιολόγησης είναι η ακίνητη περιουσία, οι υπηρεσίες, οι μεταφορές, τα αντικείμενα οικιακής χρήσης, η πνευματική ιδιοκτησία - όλα όσα προβλέπονται από το αστικό δίκαιο ως πιθανό θέμα για συναλλαγές που αφορούν ιδιώτες και νομικά πρόσωπα. Η διαδικασία που συνδέεται με τον προσδιορισμό της νομισματικής αξίας, η μεταφορά της οποίας από το ένα αντικείμενο των νομικών σχέσεων σε άλλη αποτελεί τη βάση για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, διεξάγεται με μεθόδους αναγνωρισμένες και από τα δύο μέρη. Μπορούν επίσης να προσφερθούν από τρίτους, αλλά κατόπιν συμφωνίας με τους κύριους συμμετέχοντες στη συναλλαγή.
Αυτά ή άλλα είδη αξίας αγαθών, περιουσιακών στοιχείων ή υπηρεσιών μπορούν να καθοριστούν, ανάλογα με τη φύση της έννομης σχέσης, κατόπιν αιτήματος των μερών ή βάσει των απαιτήσεων του νόμου. Έτσι, για παράδειγμα, στις συναλλαγές επί ακινήτων, η χρήση των υπηρεσιών των εκτιμητών είναι σε πολλές περιπτώσεις υποχρεωτική για την καταχώρηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
Προσεγγίσεις αξιολόγησης
Η αξιολόγηση, καθώς και, για παράδειγμα, ο καθορισμός του τύπου της αξίας, μπορεί να πραγματοποιηθεί στο πλαίσιο διαφόρων προσεγγίσεων. Στη ρωσική επιχειρηματική πρακτική, υπάρχουν τρεις βασικές: κερδοφόρες, συγκριτικές και δαπανηρές. Ας εξετάσουμε την ουσία τους.
Το μοντέλο εσόδων περιλαμβάνει τη χρήση μεθόδων που βασίζονται στον υπολογισμό των εκτιμώμενων εσόδων από την πιθανή χρήση του αντικειμένου αποτίμησης από τον νέο ιδιοκτήτη - για παράδειγμα, μίσθωση. Το συγκριτικό μοντέλο περιλαμβάνει τη μελέτη των αριθμών που χαρακτηρίζουν τους τύπους της αξίας των περιουσιακών στοιχείων ορισμένων αντικειμένων, με δείκτες άλλων που είναι πολύ παρόμοιες όσον αφορά τα βασικά χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, ένας εκτιμητής, ο οποίος καθορίζει τον κατάλληλο νομισματικό δείκτη για ένα διαμέρισμα, κατά κανόνα, εξετάζει τις υπάρχουσες προσφορές στην αγορά ακινήτων. Στο πλαίσιο του μοντέλου κόστους, υπολογίζονται πιθανά κόστη που είναι απαραίτητα για τη διατήρηση του αντικειμένου σε κατάλληλη λειτουργική κατάσταση. Αν, για παράδειγμα, ένα άτομο αγοράζει ένα τρακτέρ, τότε ο εμπειρογνώμονας αξιολόγησης που του έχει προσληφθεί θα πρέπει, κατά τον προσδιορισμό του κόστους αυτού του τύπου μεταφοράς, να λαμβάνει υπόψη το ενδεχόμενο κόστος που συνδέεται με την επισκευή του εξοπλισμού.
Αποτέλεσμα κόστους
Μόλις αναλυθούν οι τύποι ακινήτων και εκδοθεί η αντίστοιχη αξιολόγηση, το αποτέλεσμά τους μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατευθυντήρια γραμμή για τον καθορισμό της τελικής τιμής της συναλλαγής. Ή για άλλους σκοπούς - για παράδειγμα, κατά τη σύναψη ασφαλιστηρίου συμβολαίου, τη χορήγηση δανείου, την πώληση μετοχής κ.λπ. Ας εξετάσουμε ποια είδη αξιών διακρίνονται κατά την αξιολόγηση διαφόρων αντικειμένων από ρώσους εμπειρογνώμονες. Και επίσης πώς μπορούν να χρησιμοποιηθούν στην πράξη οι σχετικές πληροφορίες.
Ταξινόμηση κόστους
Ποιοι τύποι αξίας αυτού ή του αντικειμένου αξιολόγησης διακρίνονται από τους σύγχρονους εμπειρογνώμονες; Υπάρχουν πολλά κριτήρια ταξινόμησης. Εξετάστε ένα από τα μοντέλα που είναι κοινά μεταξύ των ρώσων οικονομολόγων.
Περιλαμβάνει, ιδίως, την αγοραία αξία. Αυτή είναι η τιμή, η αξία της οποίας καθορίζεται κατά την αποτίμηση του αντικειμένου, υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται να πωληθεί σε ανταγωνιστικό τμήμα. Δηλαδή, οι προϋποθέσεις για τον προσδιορισμό της σωστής αξίας είναι η διαθεσιμότητα δημόσιων πληροφοριών σχετικά με τις αρχές τιμολόγησης των αγαθών, η έλλειψη σημαντικών εξωτερικών (κανονιστικών) παραγόντων που επηρεάζουν την τιμή.
Υπάρχει μια επενδυτική αξία στο υπό εξέταση μοντέλο. Οι δείκτες του προσδιορίζονται για να παρέχουν πληροφορίες σε άτομα που ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αξία της επένδυσης μπορεί να συμπίπτει με την αγοραία αξία. Αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Μερικές φορές, ταυτόχρονα με την επένδυση, υπολογίζεται επίσης η υπολειμματική αξία του αντικειμένου. Η αξία του εκφράζει το πιθανό ποσό πιθανών εσόδων από τη μεταπώληση του αντικειμένου της συναλλαγής.
Υπάρχει μια κτηματολογική αξία. Σκοπός της σύστασής της είναι η καταχώρηση του αντικειμένου σε ένα συγκεκριμένο μητρώο κράτους ή βιομηχανίας με επακόλουθη χρήση των πληροφοριών από τις σχετικές δηλώσεις. Κατά κανόνα, στην περίπτωση αυτή μιλάμε για τον υπολογισμό των φόρων. Η αξία του κτηματολογίου είναι συνήθως χαμηλότερη από την αγορά, αν μιλάμε για ακίνητα ή περίπου ίσα με αυτό.
Υπάρχει επίσης μια τέτοια αξία ως ασφαλιστική αξία. Περιλαμβάνει τον υπολογισμό του ποσού των πληρωμών βάσει ασφαλιστικής σύμβασης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το κόστος αντικατάστασης ενός αντικειμένου υπολογίζεται επίσης ταυτόχρονα με αυτό. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν η αντίστοιχη συμφωνία με την ασφαλιστική εταιρεία δεν συνεπάγεται χρηματική αποζημίωση, αλλά φέρνουν το αντικείμενο στην αρχική λειτουργική του κατάσταση μετά από βλάβη ή αποτυχία.
Έτσι, εξετάσαμε τους 4 τύπους αξίας που είναι συνηθέστεροι στη ρωσική οικονομική σχολή, καθώς και αρκετές συμπληρωματικές προς αυτές. Αυτός ο κατάλογος, φυσικά, δεν είναι εξαντλητικός. Υπάρχουν ιδιωτικοί τύποι αγοραίας αξίας, καθώς και επενδύσεις, ή κτηματολόγιο, σχετικά με τα χαρακτηριστικά αντικειμένων με διαφορετικό, προαιρετικό, νομικό καθεστώς. Τώρα θα στραφούμε στη μελέτη της ουσίας των αντικειμένων για τα οποία η αντίστοιχη παράμετρος υπολογίζεται από την άποψη της πρακτικής σημασίας.
Επιχειρηματική αποτίμηση
Φυσικά, υπάρχουν πολλοί ειδικοί τύποι αντικειμένων σε σχέση με την οποία προσδιορίζεται η αξία. Μεταξύ των πιο συχνά συναντώνται στη ρωσική επιχειρηματική πρακτική είναι οι επιχειρήσεις και τα ακίνητα. Στην πρώτη περίπτωση αξιολογείται το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων, οι αρχές διαχείρισης και οι δραστηριότητες που παράγουν κέρδη. Πριν από τη μελέτη των τύπων αξίας της επιχείρησης, θα είναι χρήσιμο να καθορίσουμε τους στόχους που αντιμετωπίζουν το θέμα της αντίστοιχης αξιολόγησης.
Γιατί να καθορίσετε τις παραμέτρους κόστους για μια επιχείρηση; Η πρώτη επιλογή εδώ είναι οι προοπτικές πώλησης της επιχείρησης. Ο ιδιοκτήτης της εταιρείας μπορεί να αποφασίσει να κάνει κάτι άλλο, αλλά πριν είναι ευεργετικό να μεταφέρει το ρεύμα στα χέρια ενός άλλου ιδιοκτήτη. Επίσης, μπορεί να γίνει μια εκτίμηση των επιχειρήσεων για τη βελτίωση της ποιότητας της διαχείρισης της εταιρείας, να εντοπιστούν τυχόν ελλείψεις στο σύστημα διαχείρισης. Μια άλλη επιλογή είναι να προσελκύσει την προσοχή των επενδυτών εάν δεν υπάρχει αρκετό κεφάλαιο κίνησης, ή η εταιρεία έχει θέσει ως στόχο την επέκταση της αγοράς, με αποτέλεσμα να υπάρχει ανάγκη για πρόσθετα κεφάλαια. Η αποτίμηση των επιχειρήσεων μπορεί να γίνει κατά την υποβολή αίτησης για δάνειο - κατά κανόνα, χρησιμεύει ως κατευθυντήρια γραμμή για τη λήψη αποφάσεων σχετικά με τη χορήγηση δανείου από μια τράπεζα.
Επιχειρηματικές αποτιμήσεις
Ποια είδη αξίας εμπλέκονται στην αποτίμηση των επιχειρήσεων; Ποιες αρχές χρησιμοποιούνται συχνότερα εδώ; Οι κύριοι τύποι αξίας που ισχύουν για την αποτίμηση των επιχειρήσεων είναι η αγορά και οι επενδύσεις. Σύμφωνα με ορισμένους εμπειρογνώμονες, λαμβάνοντας υπόψη τη δυνατότητα αγοράς μιας επιχείρησης, είναι σκόπιμο ένας εταίρος να επικεντρωθεί στη δεύτερη κατεύθυνση στην ανάλυση των σχετικών προοπτικών. Δεδομένου ότι μια τυπική τιμή αγοράς για μια επιχείρηση είναι ένας δείκτης που δεν μιλά πάντα σαφώς για τις αναπτυξιακές δυνατότητες μιας επιχείρησης. Αλλά αν μιλάμε για την ακριβή αναγνώρισή του, τότε μπορούν να βασιστούν οι βασικές αρχές υπολογισμού των απαραίτητων αριθμών:
- συγκρίνοντας τους διαθέσιμους δείκτες με εκείνους που χαρακτηρίζουν τους άλλους συμμετέχοντες στην αγορά ·
- τη μελέτη των ανταγωνιστικών πλεονεκτημάτων της επιχείρησης ·
- για το υποκειμενικό όραμα των εμπειρογνωμόνων που πραγματοποιούν την αξιολόγηση ·
- τη μελέτη της επίδρασης εξωτερικών παραγόντων.
Αν μιλάμε για τον προσδιορισμό της αξίας της επένδυσης μιας επιχείρησης, τότε μπορούν να εφαρμοστούν οι ίδιες αρχές, αλλά εκτός από αυτές είναι επιτρεπτή και η χρήση ορισμένων άλλων:
- μοντελοποίηση της συμπεριφοράς των φορέων που εμπλέκονται στην επιχείρηση (επιρροή παραγόντων) ·
- υπολογισμός της κερδοφορίας (αύξηση της αγοραίας αξίας με την πάροδο του χρόνου).
Ειδικοί δείκτες αξίας μπορούν να ικανοποιήσουν έναν δυνητικό αγοραστή μιας επιχείρησης ή ενός επενδυτή, ανάλογα με το εκτιμώμενο μέγεθος των επενδύσεων στην επιχείρηση και ποιες είναι οι προοπτικές για την απόδοση της επένδυσής τους. Σε πολλές περιπτώσεις, η επένδυση μπορεί να είναι πιστωτικής προέλευσης. Η αξία του πιθανού κέρδους δεν πρέπει μόνο να είναι διαφορετική από το μηδέν, αλλά και να εξασφαλίζει την καταβολή τόκων στην τράπεζα. Πρόσθετες κατευθυντήριες γραμμές για τη λήψη αποφάσεων για τους επενδυτές, χωρίς να υπολογίζονται δείκτες που αντικατοπτρίζουν την αξία της αγοράς και της επένδυσης μιας επιχείρησης, μπορεί να περιλαμβάνουν:
- την εκτιμώμενη βιωσιμότητα της επιχείρησης (ικανότητα δημιουργίας εισοδήματος για μεγάλο χρονικό διάστημα) ·
- συσχέτιση των περιόδων απόσβεσης με ανταγωνιστικές επιχειρήσεις (ίσως είναι πιο επικερδές για έναν επενδυτή να επενδύσει σε άλλη εταιρεία και για να το αποκτήσει ο αγοραστής) ·
- επίπεδο εμπιστοσύνης μεταξύ των εταίρων.
Αυτά τα κριτήρια μπορεί να είναι πολύ υποκειμενικά. Επομένως, στην επιχειρηματική πρακτική, η αξία της αγοράς και της επένδυσης μιας επιχείρησης είναι σημαντικές παράμετροι, αλλά όχι πάντα σημαντικές.
Ένας άλλος πιθανός παράγοντας είναι το κόστος των τύπων εργασίας που σχετίζονται με την αξιολόγηση της επιχείρησης για επένδυση ή πιθανή αγορά. Εάν η μελέτη της επιχείρησης μπορεί να συνοδεύεται από σημαντικές επενδύσεις που δεν συνεπάγονται πραγματικό κέρδος (για παράδειγμα, επικοινωνώντας με εξωτερικούς εμπειρογνώμονες, ελεγκτές και αναλυτές), τότε είναι πιθανό ο επενδυτής ή ο δυνητικός αγοραστής της επιχείρησης να προτιμά να μην ασχολείται με συγκεκριμένη εταιρεία.
Αποτίμηση περιουσιακών στοιχείων
Θα είναι χρήσιμο να μελετήσουμε ποιες είναι οι αξίες των ακινήτων, καθώς και ποιες προσεγγίσεις εφαρμόζονται κατά την εκτίμησή τους. Αλλά πριν - όπως στην περίπτωση των επιχειρήσεων - καθορίζουμε τους στόχους που επιδιώκουν οι συμμετέχοντες σε αστικές συναλλαγές του αντίστοιχου τύπου. Η ανάγκη μελέτης των τύπων αξίας των ακινήτων, καθώς και η μετάβαση στις υπηρεσίες ενός εκτιμητή, προκύπτουν στις ακόλουθες κύριες περιπτώσεις:
- υπάρχει μια συναλλαγή πώλησης ενός διαμερίσματος, γραφείου, άλλου κτιρίου ή εγκαταστάσεων, - αποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας, - το μέγεθος της φορολογικής βάσης καθορίζεται από τους φόρους ιδιοκτησίας.
Φυσικά, στην πράξη μπορεί να υπάρχουν περισσότεροι λόγοι για την αποτίμηση των ακινήτων. Για παράδειγμα, σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι απαραίτητο να καθοριστούν οι τύποι του εκτιμώμενου κόστους εκτός από τις βασικές διαδικασίες. Ή - ως επιλογή - να αξιολογήσει την ακίνητη περιουσία με σκοπό τη μεταφορά της για κρατικές ανάγκες.
Τιμές αποτίμησης ακινήτων
Σημειώσαμε παραπάνω ότι οι κύριοι τύποι αξίας της επιχείρησης είναι η αγορά και οι επενδύσεις. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, οι ίδιες παράμετροι μπορούν να διερευνηθούν, αλλά κατά κανόνα, υπάρχουν και άλλοι. Δηλαδή, η κτηματολογική και ασφαλιστική αξία του αντικειμένου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, καθορίζεται επίσης η εκκαθάριση. Έχουμε ήδη εξετάσει τα χαρακτηριστικά προσδιορισμού της αξίας της αγοράς και της επένδυσης παραπάνω. Στην περίπτωση των ακινήτων, οι γενικές αρχές και μέθοδοι υπό τη μορφή τους είναι γενικά παρόμοιες με εκείνες που χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση μιας επιχείρησης. Συμπεριλαμβάνονται μόνο όταν είναι περισσότερο προσαρμοσμένα στις ιδιαιτερότητες της αντίστοιχης αγοράς: ο "ανταγωνισμός" αντικαθίσταται από τον όρο "κατάσταση" (επίπεδο επισκευής, υλικά τελικής επεξεργασίας και της ποιότητας κλπ.), "Κερδοφορία" - από την αναμενόμενη "αύξηση της τιμής".
Ας εξετάσουμε τώρα πώς πραγματοποιείται ο υπολογισμός των αριθμών για τις τιμές κτηματολογίου, ασφάλισης και εκκαθάρισης. Όλοι τους έχουν κάποιες λεπτομέρειες. Κάθε τύπος προσδιορισμένης τιμής από τα αναφερόμενα χαρακτηρίζεται από χαρακτηριστικά στην πτυχή των μεθόδων αποτίμησης. Σκεφτείτε τους.
Όσον αφορά την κτηματολογική αξία της ακίνητης περιουσίας, ο εκτιμητής λαμβάνει ως βάση τις μεθοδολογίες που αντικατοπτρίζονται σε σχετικές νομοθετικές πηγές, τις συστάσεις του Υπουργείου Οικονομικών και άλλες υπηρεσίες που είναι αρμόδιες για την πρακτική χρήση των σχετικών πληροφοριών σχετικά με τη στέγαση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν κριτήρια ειδικά για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός αντικειμένου. Μπορούν να μελετηθούν διάφορα τεχνικά έγγραφα.
Αν ο στόχος είναι να καθορίσει την ασφαλισμένη αξία των ακινήτων, τότε στην περίπτωση αυτή, κατά κανόνα, ο εκτιμητής καθοδηγείται κυρίως από τις μεθόδους της αγοράς, αλλά προσαρμόζεται για το πραγματικό περιεχόμενο της συναλλαγής αγοράς και πώλησης. Για παράδειγμα, εάν ένα άτομο αγοράζει ένα διαμέρισμα με υποθήκη, τότε μόνο το ποσό του δανείου μπορεί να συμπεριληφθεί στην ασφαλιστική αξία. Και στην περίπτωση αυτή, η κατάλληλη βάση για τον υπολογισμό του ποσού βάσει της σύμβασης με τους ασφαλιστές μπορεί να είναι χαμηλότερη από ό, τι εάν η αγοραία αξία του διαμερίσματος είχε ληφθεί με την καθαρή του μορφή.
Μια υποθήκη είναι ένα παράδειγμα ενός τμήματος της αγοράς όπου η υπολειμματική αξία ενός αντικειμένου μπορεί να είναι πρακτικά σημαντική για τα θέματα αστικών συναλλαγών. Εάν, για παράδειγμα, ένα άτομο ή ένας οργανισμός δεν είναι σε θέση να εκπληρώσει τους όρους για την πληρωμή ενός δανείου, η τράπεζα πιθανώς θα αποφασίσει να πουλήσει το ενεχυριασμένο ακίνητο. Ακόμη και πριν από την υπογραφή μιας συναλλαγής δανείου, ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα πιθανώς θα ήθελε να αναλύσει τις προοπτικές της συνιστώσας εκκαθάρισης του έργου.
Παρατηρούμε, ωστόσο, ότι ορισμένοι εμπειρογνώμονες θεωρούν ότι είναι παράνομο να χρησιμοποιείται ο όρος «υπολειμματική αξία» σε σχέση με τις συναλλαγές ακίνητης περιουσίας όταν αλληλεπιδρά με τις τράπεζες. Το γεγονός είναι ότι, εξ ορισμού, μια συμφωνία υποθηκών δεν συνεπάγεται υποχρεωτική μεταβίβαση του διαμερίσματος στην ιδιοκτησία της τράπεζας - είναι μόνο ένα μέτρο ασφαλείας για ένα δάνειο. Ενώ στην καθαρή μορφή της, η αξία εκκαθάρισης συνεπάγεται τον υπολογισμό της τιμής στην οποία ο ιδιοκτήτης ενός αντικειμένου (για παράδειγμα μια επιχείρηση) θα είναι σε θέση να πουλήσει την περιουσία του (π.χ. λόγω της πτώχευσης της επιχείρησης). Επομένως, η χρήση του εν λόγω όρου σε σχέση με την ακίνητη περιουσία θα πρέπει να χρησιμοποιείται με προσοχή.
