Για να μπορούν οι άνθρωποι να ζουν σε καθαρά και ανακαινισμένα σπίτια, να απολαύσετε το περπάτημα γύρω από το σπίτι, θα πρέπει να διατηρήσετε τη λειτουργία ενός ολόκληρου συστήματος υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, να οργανώσετε τη σωστή χρήση της κοινόχρηστης ιδιοκτησίας, να φροντίσετε την άνεση των κατοίκων και τον εξωραϊσμό της αυλής. Ποιος πρέπει να κάνει αυτό; Προφανώς, οι κάτοικοι ενός κτιρίου πολυκατοικιών (MKD) πρέπει να κάνουν σημαντικό έργο για να οργανώσουν ένα τέτοιο σώμα, το οποίο θα είναι προς το συμφέρον τους να φροντίζουν έγκαιρα την κοινή ιδιοκτησία και να διατηρούν την καθαριότητα και την τάξη στο σπίτι. Το σύνολο των εργασιών συντήρησης στο σπίτι αναφέρεται ως Γραφείο MKD.
Πώς ακριβώς μπορεί να εφαρμοστεί η διαχείριση MKD;
Σχετικά με τις μεθόδους διαχείρισης του MCD που υπάρχουν σήμερα, πολλοί έχουν ακούσει. Αλλά για να κατανοήσουμε τις λεπτομέρειες, ο χρόνος δεν είναι αρκετός, αν και αυτή η γνώση είναι πολύ χρήσιμη.
Στην RF LC, οι μέθοδοι για τον έλεγχο της MKD εκτίθενται πολύ εύκολα για κατανόηση (Μέρος 2 του άρθρου 161). Ωστόσο, δεν είναι όλες εφαρμοστέες σε οποιοδήποτε σπίτι. Εάν υπάρχουν λιγότερα από τριάντα διαμερίσματα στο MKD, η νομοθεσία περί στέγασης προσφέρει άμεση διαχείριση ως τρόπο διαχείρισης της MKD. Στην περίπτωση αυτή, συνάπτονται συμβάσεις με προμηθευτές, επισκευαστές, καθαριστές και άλλους εργαζόμενους από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι οποίοι θα απαντήσουν στους οργανισμούς επιθεώρησης και θα καταβάλουν πρόστιμα σε περίπτωση ανίχνευσης προβλημάτων στον τομέα της πυρασφάλειας, των ατυχημάτων και της άκαιρης συλλογής σκουπιδιών. Η διαχείριση, κατά κανόνα, πραγματοποιείται από μια ομάδα πρωτοβουλιών μισθωτών ή από έναν εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο δωρεάν. Αλλά η υλοποίηση δραστηριοτήτων για τη συντήρηση και λειτουργία του MKD είναι ένα μεγάλο έργο, επομένως η άμεση διαχείριση ως τρόπος διαχείρισης της MKD είναι λογικό να εγκατασταθεί σε μικρά σπίτια. Κάθε κάτοικος έχει το δικό του όραμα για την εικόνα ενός ιδανικού σπιτιού και εισόδου, οπότε ο αριθμός των κατοίκων επηρεάζει άμεσα την ικανότητα επίτευξης συμβιβασμού και επηρεάζει την πιθανότητα συγκρούσεων και παρανοήσεων.
Η δεύτερη επιλογή για τη διαχείριση της MKD, που αναφέρεται στον Κώδικα Στέγασης, είναι η διαχείριση ενός συγκεκριμένου τύπου νομικών προσώπων. Συγκεκριμένα, ένα τέτοιο πρόσωπο μπορεί να είναι μια εταιρική σχέση ιδιοκτητών σπιτιών (HOAs), ένας συνεταιρισμός στέγασης (LCD) ή άλλος εξειδικευμένος καταναλωτικός συνεταιρισμός (PC). Με αυτή τη μέθοδο διαχείρισης, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων εξουσιοδοτούν μια νομική οντότητα να συνάπτει συμβόλαια για συνεχιζόμενες επισκευές και για όλες τις πτυχές της λειτουργίας ακινήτων κατοικίας, καθώς και για παροχή νερού, αποχέτευσης, θέρμανσης και άλλες υπηρεσίες.
Η τρίτη επιλογή περιλαμβάνει τη σύναψη συμφωνίας με οργανισμό διαχείρισης που θα εκτελέσει όλο το φάσμα των υπηρεσιών για το MKD και ταυτόχρονα θα είναι υπεύθυνος για ενδεχόμενες παραβιάσεις των απαιτήσεων της ρωσικής νομοθεσίας από τις αρχές ελέγχου.
Ποιος κάνει την επιλογή της μεθόδου ελέγχου του MCD;
Οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μπορούν όχι μόνο να διαθέτουν τα τετραγωνικά μέτρα τους, αλλά πρέπει επίσης να διατηρούν την κοινή ιδιοκτησία σε καλή κατάσταση. Ως εκ τούτου, η LCD της Ρωσικής Ομοσπονδίας περιέχει μια οδηγία για τους ιδιοκτήτες σπιτιού για να καθορίσουν πώς θα διαχειριστεί το σπίτι τους. Πριν από την επιλογή της μεθόδου διαχείρισης MCD, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων θα πρέπει να μελετήσουν λεπτομερώς τις λεπτομέρειες τους, ποια είναι η πιο κατάλληλη για το σπίτι, λαμβάνοντας υπόψη την ηλικία, την κατάσταση και άλλα χαρακτηριστικά τους, καθώς και τη συνήθεια των ιδιοκτητών να διαχειρίζονται το σπίτι τους και να πληρώνουν λογαριασμούς κοινής ωφελείας εγκαίρως.
Η τελική επιλογή γίνεται στη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών, η οποία μπορεί να πραγματοποιηθεί προσωπικά ή να οργανωθεί χωρίς την προσωπική παρουσία όλων των κατοίκων. Για να είναι έγκυρη η απόφαση της συνεδρίασης, οι κάτοικοι πρέπει να ψηφίσουν γι 'αυτό, οι οποίοι μαζί έχουν 50 ή περισσότερο τοις εκατό των ψήφων. Η επιλογή του τρόπου διαχείρισης της MKD από τη γενική συνέλευση πρέπει να γίνει αυστηρά αποδεκτή από κάθε μισθωτή στο MKD, παρά την πιθανή παράλειψη της ίδιας της συνεδρίασης. Όταν η συνεδρίαση διεξάγεται ερήμην, η συμμετοχή θεωρείται έγκαιρη μεταφορά από τον ιδιοκτήτη της απόφασης του εγγράφως. Το αποτέλεσμα μιας τέτοιας συνάντησης ιδιοκτητών διαμερισμάτων καταγράφεται στο πρωτόκολλο για την επιλογή της μεθόδου διαχείρισης MCD, η οποία αναρτάται στις εισόδους με τέτοιο τρόπο ώστε κάθε ιδιοκτήτης του διαμερίσματος να είναι εξοικειωμένος με αυτό. Η δημόσια προσφορά γίνεται από τον υπεύθυνο της συνεδρίασης εντός δέκα ημερών μετά την απόφαση. Κατά τον ίδιο τρόπο, με τη διοργάνωση μιας γενικής συνέλευσης, πραγματοποιείται η δυνατότητα αλλαγής του τρόπου διαχείρισης του MKD.
Όλα τα παραπάνω ισχύουν για σπίτια που είναι ήδη κατοικημένα. Αλλά η κατάσταση είναι διαφορετική από τα νεόδμητα σπίτια. Συχνά συμβαίνει ότι σε ένα νέο κτίριο, δεν έχουν όλοι οι μισθωτές δικαίωμα ιδιοκτησίας, για παράδειγμα, είναι οι μακροχρόνιοι κάτοχοι μετοχών. Λόγω του γεγονότος ότι οι εν λόγω πολίτες, σύμφωνα με τη νομοθεσία περί στέγασης, δεν έχουν δικαίωμα ψήφου για το ζήτημα του καθορισμού της μορφής διαχείρισης σπιτιών, καθίσταται αδύνατο να επιλέξουμε έναν τρόπο διαχείρισης αυτής της οικίας.
Τι θα συμβεί εάν δεν έχει επιλεγεί η μέθοδος ελέγχου για το MCD;
Ο Κώδικας Στέγασης περιορίζει την χρονική περίοδο κατά την οποία οι ιδιοκτήτες έχουν την ευκαιρία να αναλογιστούν και να οργανώσουν τη διαδικασία δημιουργίας ενός HOA ή να επιλέξουν μια οργάνωση διαχείρισης.
Εάν οι κάτοικοι δεν ξεσηκώνονταν με την επιλογή της μεθόδου διαχείρισης ή δεν μπορούσαν να το κάνουν για αντικειμενικούς λόγους, καθώς και στην περίπτωση που η απόφαση για την επιλογή της μεθόδου διαχείρισης του MKD δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί, η τοπική κυβέρνηση εκτελεί τις απαραίτητες διαδικασίες για τη διοργάνωση διαγωνισμού για τον προσδιορισμό του οργανισμού διαχείρισης. Εδώ, κανένας από τους μισθωτές δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί και κάθε ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να ακολουθήσει τις διατάξεις της συμφωνίας διαχείρισης που συνάπτεται με τον επιλεγμένο διαχειριστικό οργανισμό, ανεξάρτητα από το αν η συμφωνία του ταιριάζει ή όχι. Υπάρχει όμως πάντοτε μια διαδικαστική ευκαιρία να διορθωθεί η σημερινή κατάσταση και να διεξαχθεί μια γενική συνέλευση πριν λήξει η σύμβαση, για να συζητηθεί το ζήτημα της αλλαγής της μεθόδου διαχείρισης του MKD ή του οργανισμού διαχείρισης.
Τι περιλαμβάνει τη συντήρηση των χώρων στο MKD;
Όλες οι υπηρεσίες και οι εργασίες που σχετίζονται με την έννοια της "συντήρησης χώρων στο MKD" καθορίζονται από τη νομοθεσία περί στέγασης. Η έννοια αυτή περιλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών για την οργάνωση της παροχής νερού, ηλεκτρικής ενέργειας, φυσικού αερίου, θερμικής ενέργειας, εγγραφή κατοίκων στο σπίτι, λογιστικές υπηρεσίες, τεχνική λειτουργία και υγειονομική συντήρηση.
Η τεχνική λειτουργία, με τη σειρά της, περιλαμβάνει τη συντήρηση των μηχανικών συστημάτων του κτιρίου και τις εργασίες επισκευής. Η υγειονομική συντήρηση περιλαμβάνει όλο το φάσμα των μέτρων για τη διατήρηση της καθαριότητας και της τάξης στο σπίτι και στην παρακείμενη περιοχή, όπως για παράδειγμα καθαρισμός, απολύμανση, αποτοξίνωση, απολύμανση.
Τι κάνει η HOA;
Ένας τέτοιος τρόπος διαχείρισης της MCD ως HOA εμφανίζεται όπου ορισμένοι μισθωτές θα ήθελαν να είναι σε θέση να ελέγξουν την δαπάνη των κεφαλαίων για την εξυπηρέτηση του σπιτιού τους. Η ηγεσία του HOA δεν προκύπτει από το μηδέν, αλλά δημιουργείται πάντα από τους πιο δραστήριους και ενδιαφερόμενους κατοίκους. Και παρόλο που οι πολίτες των πρωτοβουλιών αυτών δεν έχουν πάντοτε πλήρη νομική γνώση και γνώση στον τομέα των δημοσίων υπηρεσιών, ένας σημαντικός παράγοντας για την επιτυχή εργασία είναι η επιθυμία να βελτιωθεί το σπίτι τους. Το συμβούλιο HOA πρέπει να εκτελέσει συμβατικές εργασίες για τον καθαρισμό, την απομάκρυνση σκουπιδιών, τη συντήρηση των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και άλλες πτυχές της συντήρησης του σπιτιού και της γειτονικής περιοχής. Η διατήρηση της τάξης και η τήρηση των προτύπων υγιεινής και πυρασφάλειας αποτελεί επίσης σημαντική λειτουργία των ΣΕΑ. Η χρηματοοικονομική πλευρά της διοίκησης αναλαμβάνει την παρουσία λογιστή στο HOA για να παρακολουθεί τα κεφάλαια που μεταφέρονται από τους ενοικιαστές για την πληρωμή των υπηρεσιών κοινής ωφελείας, καθώς και τα χρήματα που δαπανώνται για τις ανάγκες του σπιτιού. Πρόσθετο εισόδημα HOA μπορεί να ληφθεί από τη μίσθωση οποιουδήποτε τμήματος της κοινής περιουσίας.
Εάν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει αν θέλει να γίνει μέλος του HOA ή όχι, τότε, με τη σειρά του, ο HOA δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την είσοδο στις τάξεις του, έστω και αν ξαφνικά αντιταχθούν άλλα μέλη του HOA. Η απροθυμία να γίνει μέλος του HOA συνδέεται μερικές φορές με την ανάγκη να πληρώσει για πρόσθετες υπηρεσίες - ασφάλεια στο χώρο στάθμευσης και στη βεράντα, παρτέρια στην αυλή, βιντεοκάμερες στα πατώματα. Πράγματι, για τα μέλη του HOA, η πληρωμή είναι υποχρεωτική εάν το συμβούλιο HOA έχει λάβει τέτοια απόφαση. Ένα αποτέλεσμα σε αυτή την κατάσταση μπορεί να είναι μια ατομική συμφωνία με την HOA, στην οποία όλα τα τέλη θα εγκριθούν εκ των προτέρων.
Πώς λειτουργεί μια εταιρεία διαχείρισης;
Με την άμεση σύναψη συμφωνίας μεταξύ ιδιοκτητών και εξειδικευμένης εταιρείας διαχείρισης αναμένεται να παρέχει τεχνικές και υγειονομικές υπηρεσίες στο σπίτι και να εκτελεί επισκευές υψηλού επιπέδου καθώς επαγγελματίες και έμπειροι ειδικοί που εργάζονται στην εταιρεία διαχείρισης θα είναι σε θέση να αξιολογήσουν σωστά την ανάγκη και την πολυπλοκότητα του έργου, θα επιλέξουν τα σωστά υλικά, θα καλέσουν τους κατάλληλους ειδικούς. Εάν η εταιρεία διαχείρισης συνεργάζεται με πολλά σπίτια, είναι επίσης δυνατή η μείωση του κόστους εργασίας και υπηρεσιών. Ωστόσο, η επικοινωνία με την εταιρεία διαχείρισης είναι συχνά δύσκολη, και ακόμη και ένα μικρό περιστατικό όπως ένας καμένος λαμπτήρας μπορεί να είναι ενοχλητικό για αρκετές ημέρες.
Σύμβαση με την εταιρεία διαχείρισης: ποια είναι η πιο σημαντική;
Το πιο σημαντικό βήμα στη διαδικασία δημιουργίας ενός από τους τρόπους διαχείρισης της MKD είναι η ανάπτυξη και η σύναψη συμφωνίας με την εταιρεία διαχείρισης. Το περιεχόμενο της σύμβασης θα καθορίσει τη μελλοντική σχέση μεταξύ των ενοικιαστών και της εταιρείας διαχείρισης, συμπεριλαμβανομένης της δυνατότητας καταγγελίας της σύμβασης σε περίπτωση αθέμιτης εκτέλεσης λειτουργιών συντήρησης σπιτιού. Το κείμενο της σύμβασης πρέπει να αναφέρει όλη την ιδιοκτησία του σπιτιού, τους τύπους και τη συχνότητα των εργασιών και υπηρεσιών που θα πρέπει να κάνει η εταιρεία διαχείρισης, το μέγεθος και το χρονοδιάγραμμα όλων των πληρωμών που θα πρέπει να πραγματοποιήσουν οι ιδιοκτήτες. Η σύμβαση μπορεί επίσης να προβλέπει τη διαδικασία υποβολής εκθέσεων στους κατοίκους για το έργο που έχει γίνει. Εάν αυτό δεν γίνει, τότε η έκθεση θα πρέπει να λαμβάνεται από τους ιδιοκτήτες μία φορά το χρόνο.
Γιατί συλλέγεται το συμβούλιο του MCD;
Μια άλλη ευθύνη των ενοικιαστών γίνεται η επιλογή ενός συμβουλίου σε περίπτωση που η επιλογή με μια εταιρεία διαχείρισης επιλέχθηκε από τους τρόπους διαχείρισης του MCD. Στην πραγματικότητα, τα κύρια καθήκοντα του συμβουλίου είναι να διατυπώνουν προτάσεις και να ελέγχουν το έργο που επιτελείται. Στη συνάντηση των ιδιοκτητών, τα μέλη του συμβουλίου υποβάλλουν προτάσεις για το τι πρέπει να επιδιορθωθεί, οι εργασίες συντήρησης μπορούν να προγραμματιστούν για το επόμενο έτος και απαιτούν επείγοντα μέτρα, σε ποιον και για ποιο σκοπό είναι δυνατή η εκμίσθωση κοινής περιουσίας και άλλες πτυχές της διατήρησης της MKD και εξωραϊσμού. Οι στόχοι του συμβουλίου περιλαμβάνουν επίσης τη μελέτη των συμβάσεων και των συμφωνιών που προτείνουν να συνάψουν στους ιδιοκτήτες, προκειμένου να προστατευθούν τα δικαιώματα και τα συμφέροντα των κατοίκων του σπιτιού. Με βάση τα αποτελέσματα της ανασκόπησης, το συμβούλιο καταρτίζει τα συμπεράσματά του και τις συστάσεις του σε όλα τα έγγραφα. Μπορούμε να πούμε ότι το Συμβούλιο MKD διοργανώνει τη συζήτηση σημαντικών θεμάτων στις συναντήσεις των ιδιοκτητών, αλληλεπιδρά με τον διαχειριστικό οργανισμό και παρακολουθεί την εφαρμογή των όρων της σύμβασης διαχείρισης.
Πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των διαφόρων μορφών διαχείρισης MCD
Εάν κάνουμε μια συγκριτική περιγραφή των μεθόδων ελέγχου του MCD, μπορούμε να βγάλουμε τα ακόλουθα συμπεράσματα. Η θεμελιώδης διαφορά είναι ότι η άμεση διαχείριση συνεπάγεται την επίλυση όλων των ζητημάτων από τους κατοίκους του σπιτιού. Ενώ δύο άλλοι τρόποι διαχείρισης της MKD σας επιτρέπουν να μεταφέρετε το βάρος της ευθύνης στους ώμους του επικεφαλής του HOA ή της ηγεσίας του διαχειριστικού οργανισμού. Από την άλλη πλευρά, με την ανεξάρτητη διαχείριση είναι δυνατό να λειτουργούν με χρήματα πιο κινητά και να προσαρμόζονται ευέλικτα στην επιλογή της εργασίας και των υπηρεσιών στην παρούσα κατάσταση. Οι κάτοικοι που διαχειρίζονται άμεσα το σπίτι μπορούν ακόμη και να μειώσουν σημαντικά το κόστος επισκευής και συντήρησης του σπιτιού, επιλέγοντας εργολάβους ανάλογα με τις επιθυμίες τους για το κόστος εργασίας και υπηρεσιών.
Ταυτόχρονα, ένα χαρακτηριστικό της σύμβασης με την εταιρεία διαχείρισης θα είναι η λήψη επαγγελματικών υπηρεσιών σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου. Κατά τη διαχείριση μισθωτών ή με τη μορφή HOA, τα άτομα με ειδική εκπαίδευση και δεξιότητες δεν συμμετέχουν πάντα στην οργάνωση της εξυπηρέτησης σπιτιού, συνεπώς μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες δαπάνες για την κατάρτιση του προσωπικού στον τομέα των κατοικιών και των κοινοτικών υπηρεσιών και της νομοθεσίας. Επίσης, οι οργανισμοί διαχείρισης διαθέτουν, κατά κανόνα, εξειδικευμένο εξοπλισμό που τους επιτρέπει να παρέχουν πολλές υπηρεσίες σε υψηλότερο επίπεδο. Γενικά, όλες οι μέθοδοι διαχείρισης του MCD έχουν τις δικές τους αποχρώσεις, οι οποίες πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την επιλογή.
